空き家の売却

空き家の売却時のポイント

 

1.     不動産の査定をしましょう。

 

 まずは適正な価格を知り、売却活動を進めることが重要になります。そのためには地域の事情に精通した宅建業者による査定を受けることをお勧めします。

 

  • 査定価格は以下のように決定されます。

 

「土地」

一般に住宅地の土地の場合は近隣の取引事例との比較において価格が決まってきます。

 

また、公的な指標も存在します。地価公示価格や路線価等です。

「地価公示」は一般の取引の目安となる価格、「路線価」は地価公示価格の80%程度水準の設定です。

ただし、不動産の実勢価格は個別的な要因(面積、地型、地勢、日当り、周辺環境、前面道路の幅員等々)によって大きく異なる場合があります。

したがって、いわゆる相場(この辺りは坪当たり××円)とは異なるケースがあり、それより高いケースも安いケースもありますので専門家の意見を聞くようにしましょう。

 

「建物」

建物の価格は以下の式で査定されます。

積算価格=再調達原価-減価修正額

 

いま、この建物を建てたらどの程度のコストがかかるのか?

築年数の経過等によりどの程度の減価が生じているのか?

に着目して価格が査定されるということです。

 

なお、減価の要因には物理的(摩滅・破損・老朽化等)機能的(形式の旧式化等)・経済的(近隣地域の衰退・競争関係にある不動産との比較における市場性の減退)な要因があるとされます。

一般に日本の住宅は30-40年で価値がなくなるとされており、一つの問題点となっています。

また、査定価格はあくまでも目安ですので実際の売買価格は上下することも加味しておきましょう。

 

「取り壊す建物がある場合

・売主が事前に取り壊す場合

・契約条件として売主が取り壊し更地で買主に引き渡す場合

(いわゆる更地渡し)

・買主が取り壊すことを前提に取り壊し費用分、安く取引をする場合

 

上記の3パターンが想定されます。

なお、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除を利用する場合には、売主が自ら取り壊す必要があるのでご注意ください。(くわしくはよくあるご質問をご覧ください。)

 

2.     売却の進め方

 

   不動産会社と媒介契約を締結

   (空き家管理業者には宅建業免許を所有している業者も多数あります。

   もし、空家管理を依頼している業者があるのであれば、まずはその業者に相談するのがスムーズです。)

 

   空き家の売却活動の流れ(媒介契約締結後)

   不動産業者による営業活動

        ↓

   売買契約の締結・手付金の受領

        ↓

   所有権の移転・引き渡し・残代金の受領

 

3.     室内の家財道具はどうすればよいか?

 

 取り壊し前提であれば、必要な品のみ持ち出しあとは解体業者に処分を依頼するのがスムーズです。

 

 また、しっかりと整理をしたい場合や建物を取り壊さずに売り渡す場合には実績のある遺品整理業者に依頼することをお勧めします。

 

 例)関西遺品整理センター http://www.pa-sanki-ihinseiri.com/

4.     その他

測量・・不動産の売買にあたっては境界点の明示が必要になる場合が多いですので、土地家屋調査士に依頼し確定測量を実施してもらうケースが多くなっています。

 

 

 

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